El diagnóstico es unánime: 2018 será un mejor año que el anterior en términos de ventas. Así lo aseguran los máximos ejecutivos de once de las principales inmobiliarias del país consultados por «El Mercurio» respecto a cómo se comportará el sector en términos de oferta y demanda y las tendencias que lo marcarán en el presente ejercicio.
La mayor confianza de los consumidores, las bajas tasas de interés para los créditos hipotecarios, la proyección de crecimiento económico en torno al 3% y la estimación de que los niveles de empleo irán al alza son los principales fundamentos que se esgrimen en esta industria para prever un mayor dinamismo de la demanda.
«Se espera un escenario positivo para la reactivación económica del país, lo cual impacta de buena manera en el mercado inmobiliario. Se pronostica para 2018 un aumento de las ventas de viviendas nuevas en torno al 10 o 12%, en comparación con el año anterior. Respecto de 2016, tendríamos también un alza de entre 3% y 5%», dice Víctor Turpaud, gerente general de Aconcagua.
Hernán Reyes, gerente general de Simonetti, y Pablo Portales, gerente general de Brotec-Icafal, destacan que se viene evidenciando un alza en las compras desde el segundo semestre de 2017. Eso sí, Mauricio Zamora, gerente general de Desco, advierte que aunque efectivamente se percibe una recuperación, esto se consolidará recién hacia 2019, dados los plazos que requieren los proyectos inmobiliarios antes de salir al mercado. «Las ventas debieran ajustarse al alza, pero no será un incremento importante al menos no este año, pues recién hacia fines de 2018 debiera incorporarse un mayor número de desarrollos», indica.
Caería stock de viviendas bajo las cuatro mil UF
A juicio de Eduardo Mella, gerente general de Empresas Siena, las comunas donde debiera concentrarse el lanzamiento de nuevos edificios este año serán las de Ñuñoa, San Miguel, Macul y La Florida. Asimismo, Portales estima que en este período se potenciará el interés de las inmobiliarias por adquirir terrenos para futuros desarrollos residenciales, aunque también llama a la cautela: «Hay que poner atención en que la incorporación de nuevos proyectos sea acorde a la respuesta de la demanda. Sería utópico pensar que habrá un boom de compradores, por lo que debemos ser responsables en no sobrerreaccionar, generando un alto stock de oferta», advierte.
En ese mismo contexto, Turpaud identifica entre las principales amenazas para este año el alto número de unidades disponibles que se podrían ver en algunas comunas, producto de la sobreoferta y la acumulación de meses para agotar stock , especialmente en aquellos sectores con precios más altos. Según datos de Tinsa, en Lo Barnechea, por ejemplo, hay un proyecto con hasta 45 meses para agotar stock ; es decir, más de tres años y medio.
De todas formas, Enrique Quevedo, gerente general de Almagro, no cree que ese escenario se generalice y agrega que el aumento de las ventas inmobiliarias provocará una baja en el volumen de viviendas terminadas. «Los meses para agotar la oferta se han mantenido estables y razonables en el último tiempo, con algunas pocas excepciones. Con una mayor actividad, ese indicador debiera ser mejor aún», subraya.
Los gerentes generales de Paz Corp y Manquehue, Ariel Magendzo y Fabián Wulf, respectivamente, junto a Reyes, Turpaud y Mella, también coinciden en que las unidades disponibles van a disminuir a lo largo del año. Incluso, Mella cree que debiera haber un cambio más significativo en el segmento de las casas. «El mercado de los departamentos tendrá un sano nivel de absorción, el mismo que en 2017. En casas, la oferta de entrega inmediata está en niveles altos, por lo que debiera tender a la baja si se reactiva la venta», dice.
Por su parte, Wulf asegura que si bien el dinamismo de la demanda será transversal, el mayor crecimiento se notará en el segmento de más ingresos. «Es el que ha sido más cauto en el último tiempo. En particular, las casas en Chicureo y los departamentos en Lo Barnechea registraron números débiles los trimestres pasados, y esperamos que muestren una fuerte recuperación», apunta Wulf.
Mientras Magendzo, Mella y Zamora apuestan por el segmento bajo las cuatro mil UF. «Son viviendas muy bien ubicadas, en sectores céntricos, con buena accesibilidad y servicios. Son productos más asequibles, pero con atributos de conectividad y se encuentran mayormente en comunas como Santiago centro, Estación Central, Independencia, San Miguel y Ñuñoa», precisa Magendzo.
Empresas invertirán entre US$ 63 millones y US$ 275 millones
Los planes de inversión para este año de nueve de las once inmobiliarias consultadas (dos no entregaron la información) superan en conjunto los US$ 1.573 millones, mientras que por empresa, los montos anuales para los nuevos proyectos fluctúan entre los US$ 63 millones y los US$ 275 millones. A juicio de Cristián Armas, gerente general de Empresas Armas, el monto podría verse impulsado por la futura entrada de las AFP al mercado inmobiliario, lo que califica como uno de los aspectos más auspiciosos del ejercicio. «Esto permitirá que los desarrolladores del sector que emitan fondos de inversión -tal como haremos nosotros a partir del primer semestre- puedan levantar capital con dichas entidades, a fin de revitalizar las inversiones y rentabilidades», indica.
Ahora bien, a pesar de los planes de inversión y crecimiento, los ejecutivos reconocen tener ciertas aprensiones que podrían restar atractivo al negocio. Tanto Wulf como Turpaud identifican el aumento de las tasas hipotecarias y la rigidez de la banca en la entrega de financiamiento como amenazas para este año. Mientras que Magendzo destaca que es un desafío encontrar terrenos atractivos en zonas urbanas bien ubicadas y, al mismo tiempo, seguir construyendo a valores razonables para el mercado.
Por otra parte, Reyes mira con cautela la evolución del cobre. «Si sigue subiendo, puede provocar un desequilibrio en la mano de obra, como lo ocurrido en 2012, en el sentido de que los salarios de la minería son sustancialmente superiores a los que puede pagar nuestra industria», aclara.
Sin embargo, son las restricciones normativas y la interpretación de las mismas el aspecto que genera más preocupación, y se repite en el diagnóstico en la mayoría de los altos ejecutivos. «Esperamos que exista mayor claridad respecto de los derechos adquiridos en los permisos de edificación y menor discrecionalidad al momento de conversar con las entidades públicas», dice la directora ejecutiva de Imagina, Carolina Büchi.
En ese contexto, Marcos Retamal, gerente general de Moller y Pérez Cotapos (MPC), estima que falta una política de Estado. «Se debiera densificar en las áreas pobladas y con servicios básicos, y no fomentar solo la extensión de las ciudades. Llevamos años discutiendo el tema, pero quienes toman las decisiones a nivel comunal van en la dirección contraria», concluye.
LA RIGIDEZ DE LA BANCA en la entrega de financiamiento hipotecario y la dificultad para encontrar terrenos atractivos en zonas urbanas, que permitan seguir construyendo a precios razonables, podrían transformarse en grandes amenazas para la actividad inmobiliaria durante este año.
»Sería utópico pensar que habrá un boom de compradores, por lo que debemos ser responsables en no sobrerreaccionar».
PABLO PORTALES GERENTE GENERAL DE BROTEC-ICAFAL
»Se pronostica para 2018 un aumento de las ventas de viviendas nuevas en torno al 10 o 12%».
VÍCTOR TURPAUD GERENTE GENERAL DE ACONCAGUA
»Las ventas debieran ajustarse al alza, pero no será un incremento importante, pues recién hacia fines de 2018 debieran incorporarse un mayor número de desarrollos».
MAURICIO ZAMORA GERENTE GENERAL DE DESCO
»Se debiera densificar en las áreas pobladas y con servicios básicos, y no fomentar solo la extensión de las ciudades».
MARCOS RETAMAL GERENTE GENERAL DE MOLLER Y PÉREZ COTAPOS
»(El ingreso de las AFP) permitirá que los desarrolladores del sector que emitan fondos de inversión puedan levantar capital con dichas entidades».
CRISTIÁN ARMAS GERENTE GENERAL DE EMPRESAS ARMAS
»Esperamos que exista mayor claridad respecto de los derechos adquiridos en los permisos de edificación».
CAROLINA BÜCHI DIRECTORA EJECUTIVA DE IMAGINA
»(Las unidades más demandadas) Son viviendas muy bien ubicadas, en sectores céntricos, con buena accesibilidad y servicios».
ARIEL MAGENDZO GERENTE GENERAL DE PAZ CORP
»Las casas en Chicureo y los departamentos en Lo Barnechea registraron números débiles en los trimestres pasados, y esperamos una fuerte
recuperación».
FABIÁN WULF GERENTE GENERAL DE MANQUEHUE
»Si sigue subiendo (el precio del cobre), puede provocar un desequilibrio en la mano de obra, como lo ocurrido en 2012″.
HERNÁN REYES GERENTE GENERAL DE SIMONETTI
»En casas, el stock de entrega inmediata está en niveles altos, por lo que debiera tender a la baja si se reactiva la venta».
EDUARDO MELLA GERENTE GENERAL DE EMPRESAS SIENA
»Los meses para agotar stock se han mantenido estables y razonables en el último tiempo, con algunas pocas excepciones».
ENRIQUE QUEVEDO GERENTE GENERAL DE ALMAGRO
( El Mercurio)